Определение момента, когда расходы считаются «понесёнными» (incurred), в английском праве выглядит достаточно строго - хотя с практической точки зрения почти по человечески понятно: как только возникает документально подтверждённое обязательство заплатить, расходы уже «живут своей юридической жизнью», даже если деньги ещё уютно лежат на счёте.
Апелляционный суд в деле OM Property Management v Thomas Burr внёс ясность (и немного дисциплины): расходы считаются понесёнными в более ранний из двух моментов - либо при получении арендодателем счёта (инвойса), либо при их фактической оплате. Иными словами, право не любит ждать: либо счёт пришёл - уже incurred, либо заплатили - тем более incurred.
На практике это означает, что взыскание таких расходов возможно лишь при соблюдении 18 месячного срока. Причём отсчёт начинается не тогда, когда арендодатель «вспомнил» о расходах или решил распределить их между арендаторами (leasholders), а тогда, когда у него возникло юридически обязательное обязательство их оплатить. Закон, как известно, не поощряет откладывание дел «на потом», особенно если потом проходит полтора года.
Важно подчеркнуть, что обязанность арендодателя по оплате возникает не в момент, когда работы выполнены или услуги оказаны (хотя это, безусловно, приятно), а тогда, когда появляется юридически обязательное требование об оплате. Чаще всего - при получении инвойса или при фактической оплате, в зависимости от того, что произошло раньше. Юридическая реальность, как водится, чуть менее романтична, чем фактическая.
Такой подход полностью соответствует смыслу статьи 20B Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года (Landlord and Tenant Act 1985), которая, по сути, говорит арендодателю: «действуй своевременно или смирись». Если в течение 18 месяцев арендатору не предъявлено требование об оплате и не направлено письменное уведомление, возможность взыскания расходов, как правило, утрачивается.
Если же расходы были понесены более чем за 18 месяцев до предъявления требования, они, за редкими исключениями, взысканию не подлежат, если только арендатор не был надлежащим образом письменно уведомлён в течение этого периода о том, что такие расходы возникли и будут подлежать оплате. Иначе говоря, «сюрпризы» спустя два года закон не одобряет.
В конечном итоге законодательство стремится соблюсти баланс: с одной стороны, защитить арендаторов от запоздалых и внезапных требований, с другой - мягко, но настойчиво напомнить арендодателям, что счета любят не только оплату, но и своевременность.
Запишитесь на первичную консультацию и мы поможем вам разобраться во всех нюансах Landlord and Tenant Act 1985